Vragen en antwoorden De Tuinen Ursem deel 2 fase 2

Ursem gestelde vragen in chat 28 februari 2022

Tijdens de bewonersbijeenkomst hebben wij uw vragen in de chat ontvangen. Doordat hier veel soortgelijke vragen tussen zaten hebben wij ervoor gekozen om de vragen te bundelen per thema. Vragen die veel op elkaar lijken hebben we samengevoegd tot een vraag om de beantwoording overzichtelijk te houden.

Infrastructuur - wegen - bruggen

Vraag

Antwoord

Komt er vanuit de Noordgouw (tussen huisnummers 15/17) een toegang tot fase 2 en wordt dit een fiets loop brug?

Er komt een brug voor langzaam verkeer tussen Noordgouw 15 en 17. Dit wordt een langzaam verkeersverbinding voor fietsers en voetgangers. Dus niet toegankelijk voor auto’s.

In de Gabrielstraat is het erg druk met verkeer en er wordt aan een zijde geparkeerd. Dus er is maar een rijbaan beschikbaar. Waarom is er geen ontsluiting gemaakt naar de Zuidgouw? Verkeer van de Geesterland gaat nu niet via de nieuwe ontsluiting de wijk uit, maar via de ontsluiting van fase 1. Om de Gabrielstraat te ontlasten is het beter elders nog ontsluitingen te hebben.

Er is richting de Noordgouw onvoldoende ruimte om een ontsluiting te maken voor auto’s vanuit de bestaande wijk richting De Leet.

Het ligt voor de hand dat bewoners van de Geesterland via fase 1 de wijk uitgaan.

Als er geen ontsluiting komt op de Noordgouw en de bewoners van plan 2 t/m 4 willen het dorp in dient men allemaal over de tuinderij te gaan. 160 woningen, 2 auto's per woning is ruim 320 auto's, dan wordt het wel erg druk op de Tuinderij

Er komt een tweede ontsluiting richting De Leet en een langzaam verkeersroute op de Noordgouw.

Tijdens de bouw heb je bouwverkeer. Hoe loopt dit?

Bouwverkeer wordt via de nieuwe toegang vanaf De Leet het plangebied in geleid. We hebben het zware bouwverkeer liever niet over nieuwe bestrating van de Tuinderij. Vanaf het bouwrijp maken, na realisatie van de nieuwe toegang op De Leet van fase 2 gaan wij borden plaatsen om het bouwverkeer naar de nieuwe inrit te begeleiden.

Verkeer die het dorp ingaat zal wel allemaal via tuinderij / Geesterland gaan. Hoe zien jullie dit?

Dat is voor auto’s een eenvoudige route om het dorp in te gaan. Vanuit deel 2 kunnen de bewoners ook de ontsluiting via De Leet gebruiken. Voor langzaam verkeer zijn er andere mogelijkheden.

Komt er een ontsluiting vanuit fase 3 op de Hooge Werffe en komt er ook een ontsluiting vanuit fase 2 naar de Tuinderij tussen de nummers 29 en 31

Ja, er komen twee ontsluitingen vanuit deel 2 naar fase 1 voor al het verkeer.

Water

Vraag

Antwoord

Wordt de sloot achter de Tuinderij, tussen fase 1 en 2 nog breder gemaakt dan de huidige situatie? Wordt de sloot achter de Noordgouw nog breder en dieper dan de huidige 25 cm?

De sloot achter de Tuinderij, tussen fase 1 en 2 wordt 9 meter breed. De sloot achter de Noordgouw gaan wij verbreden naar minimaal 6 meter gemeten op de waterlijn. Deze sloot krijgt een talud met een meer glooiend en natuurlijk karakter, oftewel geen rechte sloot. De sloot wordt in het midden ongeveer 1 meter diep.

Woningtypes - kavels - prijzen

Vraag

Antwoord

wat verstaan jullie onder goedkoop en middelduur?

In de categorie goedkoop vallen de tussenwoningen van de rijtjeswoningen. Tot de middeldure woningen behoren de eindwoningen van de rijtjeswoningen en bijvoorbeeld de levensloop bestendige woningen.

Waar komen de vrije kavels en is er een richtprijs wat het gaat kosten per m2? en is de grootte al bekend? hoe groot zin de vrije kavels? waar komen de vrije kavels in het plan?

Een deel van de vrijstaande woningen worden projectmatig ontwikkeld en een deel wordt als vrije kavel verkocht. De plek, grote van de vrije kavels en de prijzen daarvan zijn nog niet bekend.

Staat de verkaveling van percelen al vast

Het stedenbouwkundigplan is richtinggevend maar niet in beton gegoten.

Waar komen de levensbestendige woningen?

Die staan vooralsnog gepland aan de zuidkant van deel 2, achter de woningen aan de Noordgouw 17-21.

Komt er nog ergens hoogbouw, 2 verdiepingen of hoger?

De enige plek in het gebied waar hoger gebouwd mag worden is het deel met maatschappelijke bestemming. De maximale bouwhoogte bedraagt hier 15 meter. Verder is er geen hoogbouw in de vorm van appartementencomplexen in het plan toegestaan.

De woningen die worden gebouwd aan de sloot kant, aan de andere kant van de woningen in fase 1, wordt dat qua type en ontwerp gelijk gehouden?

Het ontwerp van de woningen is aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar moet nog worden bepaald. De woningen moeten voldoen aan het beeldkwaliteitsplan.

-is het wellicht nog een idee om een soort inventarisatie te maken onder woningzoekende wat voor woningen er gezocht worden. Bijvoorbeeld onder de personen die nu aanwezig zijn

-de verhouding tussen dure woningen en goedkopere woningen is wel aanzienlijk groot. ik snap dat er van alles wat aangeboden moet worden maar zoals ik het nu zag komen er dus veel meer duurdere woningen dan starters woningen. klopt het dat ik dat zo zie?

-Is het bekend of er überhaupt een behoefte is naar vrije kavels en/of dure koop? Levensloop en kleinere woningen leidt tot doorstroom waardoor dergelijke woningen vanzelf beschikbaar komen toch?

-mijn vraag is dan eigenlijk of het klopt dat er dus veel meer dure woningen komen dan goedkope (starters) woningen, waar eigenlijk meer vraag naar is...

-Is er echt zoveel vraag naar vrije kavels en vrijstaande huizen

-misschien een idee om iedereen suggesties/ vraag naar welk type woning te laten mailen naar gemeente.

-goedkoop en sociale huur kun je toch niet op 1 hoop gooien. goedkope koop is ook behoefte aan, sociaal is voor starters vaak geen haalbare kaart

-Wij denken dat er meer vraag is naar woningen voor oudere en starters.

-Hoe is de verhouding tussen vrije kavels/huizen en andere sector? Het lijkt wel heel veel dure koop.

-is het niet verstandiger om meer goedkopere woningen te bouwen ? hier is veel vraag naar. 2 onder 1 kap veel minder

Het beleid binnen de gemeente Koggenland is om in iedere woonwijk een divers aanbod aan woningen te bouwen. Als er mensen vanuit de bestaande bouw doorstromen naar een duurdere woningen dan komen er elders weer woningen vrij die geschikt kunnen zijn voor starters op de woningmarkt.

Knarrenhof

Vraag

Antwoord

-Wat is een Knarrenhof?

-Waar komt de CPO of het Knarrenhof in de wijk?

-Zou een plan als Knarrenhof ook op een andere plek in het plan kunnen komen

-Maar waar zou dat dan kunnen het Knarrenhof?

Een Knarrenhof is een woonvorm voor jongere-ouderen en oudere-ouderen die elkaar graag helpen en zo lang mogelijk zelfstandig thuis willen blijven wonen. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een hofje met een gemeenschappelijke tuin/verblijfsruimte.

Er is op dit moment geen ruimte gereserveerd voor een Knarrenhof in het plan. Als zich een CPO groep meldt die een soort Knarrenhof wil realiseren, dan zijn wij bereid om te mee te denken of hier ruimte voor gemaakt kan worden. Dit zou eventueel op de locatie van de levensloopbestendige woningen kunnen die momenteel staan gesitueerd tegenover Noordgouw 17-21.

Planning De Tuinen deel 2 fase 2

5. Planning

Vraag

Antwoord

-Wordt De Tuinen deel 2 in één keer bouwrijp gemaakt, of gaat in 2 fase?

-Waarom wordt het in 4 fases gebouwd. terwijl de vraag groot is

-Hoeveel tijd wordt er voor het gehele plan uitgetrokken? Kortom, wanneer is het gehele plan gereed?

-Wat is de te verwachtte planning dat er gestart word met bouwen van de laatste woningen? (plan 4)

-Worden de woningen ook per fase verkocht?

-Wat is de planning voor fase 3, wanneer bouwrijp, wanneer in de verkoop, wanneer bouwen?

Deel 2 van De Tuinen wordt in een keer bouwrijp gemaakt. Deel 2 wordt in de 3 fases gebouwd en verkocht, te beginnen met fase 2. Het is (mede) afhankelijk van de markt hoe snel de volgende fases volgen.

Indien wij op dit moment een inschatting moeten maken voor het project, verwachten wij de eerste fase voor de zomer van 2023 in de verkoop te hebben. We gaan nu nog uit van iedere drie jaar een nieuwe fase waardoor we rond 2030 klaar zijn.

Diversen

Vraag

Antwoord

Worden alle woningen energieneutraal?

De woningen worden gebouwd conform het bouwbesluit. Indien mogelijk worden er nog wat extra voorzieningen in het kader van circulair en duurzaam bouwen aan toegevoegd maar het moet wel in verhouding blijven tot de betaalbaarheid.

Ik zie geen speeltoestellen zoals in de Tuinen fase 1. Zou dit niet wenselijk en mogelijk zijn gezien het vele groen, wat uiteraard super mooi is.

Er zijn in deel 2 van De Tuinen ook een paar plekken gereserveerd voor speeltoestellen. Dit is in de tekening weergegeven met een ‘S’.

Blijft het huidige stukje groen natuurgebied achter de Gabrielstraat zoals het nu is of wordt deze in zelfde stijl gemaakt als de groenvoorziening bij het eerste deel?

Het stuk groen achter de Gabrielstraat blijft zoveel mogelijk zoals het is. Dit wordt geen openbaar groen om te spelen of te recreëren.

Komen er stegen tussen de woningen zodat je altijd achterom kan komen

Het is gangbaar dat achter de rijwoningen stegen komen. De stegen worden mee verkocht met de woningen..

Bij de tuinen 1 is het mogelijk geweest om een woning op het eiland te bouwen. Is er deze keer ook weer een mogelijkheid dat het plan wijzigt zodat er een mogelijkheid is om een woning te bouwen op het eiland?

In fase 2 is er geen mogelijkheid om te bouwen op een eiland.

-wordt er al rekening gehouden met een plan B op het moment dat vrije kavels niet volledig verkocht raken?

Nee, in de huidige markt denken wij niet dat het nodig is om een plan B achter de hand te hebben.

Waar kunnen wij ons aanmelden en evt. een motivatie naartoe sturen?

Een aanmelding/motivatie is niet nodig. Als u zich in wil schrijven verwijzen wij u naar de link onder het kopje inschrijven.

Hoe kijken jullie naar de huidige ontwikkeling qua huizen bouw? Prijzen en ontwikkelaars?

Het is niet helemaal duidelijk wat de vraag is. Wij hebben geen invloed op de markt. Er worden straks criteria opgesteld en aan de hand daarvan wordt er een ontwikkelaar geselecteerd waar we heldere afspraken mee moeten maken.

Welke ontwikkelaars worden er benaderd?

Dit is nog niet bekend.

Waarom wordt er geheimzinnig gepraat over de special? Lijkt mij handig om te benoemen wat voor maatschappelijke woonplek het wordt voor toekomstige bewoners?

Er is niets geheimzinnigs aan de special. Deze wordt ontworpen en gebouwd voor en door de stichting Bij Anders. Bij Anders realiseert een woonvorm voor jongeren met een verstandelijke beperking. Voor meer informatie over deze stichting https://bij-anders.nl/

Hebben de bewoners ook inspraak over het ontwerp en hoogte bij de maatschappelijk woonbestemming

Nee, dit wordt opgenomen in het bestemmingsplan/beeldkwaliteitsplan zonder inspraakmoment.

Is er sprake van boeteclausules indien een koper de woning snel weer doorverkoopt?

Ja, in de algemene voorwaarden van de gemeente Koggenland is een anti-speculatiebeding (verbod tot doorverkoop) en een zelfbewoningsplicht opgenomen. Beide geldend voor een periode van 3 jaar.

In deze verkaveling staan de huizen aangrenzend aan fase 1 mooi versprongen zodat de schuren ten hoogte van de keukens zitten. Wordt dit gestimuleerd bij de ontwikkelaar om dit zo over te nemen ?

De ontwikkelaar wordt altijd verzocht om rekening te houden met de omgeving en reeds bestaande bouw bij een plantonwikkeling. De afmetingen van de woningen zoals deze nu staan ingetekend zijn indicatief op basis van typering en kunnen nog wijzigen.

Inschrijven

Vraag

Antwoord

-Wordt er weer een loting gehouden zoals fase 1?

-Is er een maximaal aantal personen die zich kan inschrijven voor de loting?

-Meer inwoners uit Ursem en directe omgeving voorsprong geven door gericht te adverteren. Bijvoorbeeld alleen in de Eenhoorn of flyeren in alleen Ursem.

-Krijgen bewoners die nu al in Ursem wonen voorrang op deze nieuwbouw woningen?

-Waarom is het in andere gemeentes wel gelukt, eerst eigen inwoners? Ondanks dat het door ontwikkelaars is gekocht, of is dit een geld kwestie.

-Jullie moeten nog een ontwikkelaar vinden stel dan de eis dat dorpsbewoners voor gaan in de loting

-Alle betrokkenen vinden het belangrijk dat de woningen beschikbaar komen voor de Ursemmers. Ik mis een concrete toelichting/actie hoe de Gemeente dit wil realiseren. Het is nu heel erg vaag.

Ja.

Hier zit geen maximum aan aantal personen aan gekoppeld.

Er is een verschil tussen een ontwikkeling van een ontwikkelaar op zijn eigen grond waardoor hij ‘zelf mag bepalen’ aan wie hij de woningen verkoopt. Het is anders als de gemeente de grondpositie heeft en dat dus niet zelf mag bepalen. De toewijzing aan eigen inwoners eerst is wettelijk gezien niet mogelijk voor de gemeente Koggenland.

We proberen, in samenspraak met de (nog te selecteren) ontwikkelaar te kijken wat wettelijk mogelijk is. De suggestie om in de eerste instantie alleen lokaal te adverteren is inderdaad mogelijk. Wellicht wordt de wetgeving omtrent het toewijzingsbeleid t.z.t. gewijzigd en zijn er meerdere mogelijkheden.